Diritto ai danni da ritardato rilascio
Un motivo di frequente contenzioso alla fine della locazione deriva dalla ritardata restituzione dell’immobile. Anche in questo caso sorgono diritti in capo al locatore sia per l’ulteriore detenzione che per gli eventuali danni conseguenti.
In ordine allo specifico evento dispone l’art.1591 c.c. “ il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Ne consegue il diritto del conduttore ad ottenere l’equivalente importo pari al canone di locazione vigente in corso di rapporto.
In relazione a tale aspetto si deve distinguere la locazione abitativa da quella ad uso diverso.
Per tale ultima, infatti e per le ipotesi in cui vi sia diritto all’identità , si verifica la contemporanea contrapposizione del diritto alla indicata indennità con l’obbligo alla restituzione.
Per quanto riguarda, quindi, le locazioni abitative e quelle ad uso diverso, per le quali non sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale ex art. 34 della Legge n. 392/78 non sorgono particolari problemi:
- i locali devono essere restituiti,
- per il ritardo è dovuto l’equivalente del canone a titolo di risarcimento quale liquidazione forfettaria minima del danno per ritardata restituzione
- sempre per il ritardo , se provato, è diritto del locatore di ottenere il maggior danno subito per la ritardata restituzione.
Tuttavia, l’ottenimento di tale ulteriore risarcimento è soggetto:
- alla prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore;
- ciò a seguito di non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene;
- oppure nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre situazioni pregiudizievoli;
- la prova di dette ipotesi incombe al locatore che è, quindi , tenuto a dimostrare l’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto o di concreti propositi di utilizzazione.
L’ulteriore danno deve essere provato “con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell’immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare”.
Si precisa che “ va escluso che tale maggior danno possa risultare provato sulla base della mera differenza fra il corrispettivo convenuto dalle parti e il maggior canone di mercato giacchè secondo il consolidato orientamento della Cassazione la prova del danno deve essere fornita in modo rigoroso, in relazione a effettive – e perdute – possibilità del locatore di ricavare un maggior reddito dall’immobile attraverso la nuova locazione dello stesso a un canone superiore , richiedendosi pertanto una prova che quand’anche si giovi di elementi presuntivi non si può prescindere dal rigoroso accertamento della concreta compromissione della nuova e più remunerativa occasione locatizia.
Avv. Giulio Franzini
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