RILASCIO ATTESTAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO
L’APPC SEDE PROV. DI CREMONA RILASCIA L’ ATTESTAZIONE DI RISPONDENZA EX D.M. 16.01.2017 DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO ( 3 + 2 – AD USO TRANSITORIO – PER STUDENTI UNIVERSITARI ).
L’attestazione dei contratti a canone concordato da parte delle Associazioni della Proprietà è necessaria al fine di certificare che il contenuto economico e normativo della locazione sia conforme agli accordi territoriali per la città di Cremona.
L’attestazione della nostra Associazione consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali, quali la cedolare secca al 10 % anziché del 21 % , delle agevolazioni in materia di IRPEF e imposta di registro.
L’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, a livello centrale e comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale sia i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali.
Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate.
In assenza di attestazione il locatore perde le agevolazioni.
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Piccoli Proprietari dimenticati: le proposte di Appc
Piccoli Proprietari dimenticati, le proposte di APPC .
A cura del Presidente Appc Cremona Avv. Giulio Franzini in un articolo sul quotidiano ‘Il sole 24 Ore Condominio’ al seguente link
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Blocco degli sfratti
Il Governo ha decretato il blocco degli sfratti su tutto il territorio italiano, il provvedimento è contenuto all’articolo 103 comma 6 del decreto legge del 17 marzo 2020 n. 18 (c.d. Cura Italia) che contiene una serie di misure economiche per far fronte alla crisi generata dal Coronavirus: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo , è sospesa fino al 30 giugno 2020.
La legge non permette in alcun modo la sospensione del pagamento del canone , ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal contratto per giusta causa , osservando il periodo di preavviso. In tutti gli altri casi è fatto salvo il diritto del proprietario di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità.
Il decreto “ Cura Italia” interviene di fatto, solo per le procedure di sfratto per morosità già pendenti, posticipandone gli effetti a dopo il 30 giugno salvaguardando gli inquilini morosi.
Cosa accade, invece, a coloro che, toccati direttamente o di riflesso dall’emergenza Coronavirus riescono a corrispondere i canoni di locazione ?
La legge non prevede alcuna possibilità di sospensione del pagamento del canone , se non come già detto, facendo ricorso al recesso anticipato per giusta causa. In difetto del pagamento, alla ripresa dell’attività giudiziaria, i proprietari degli immobili potranno ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e all’ingiunzione per ottenere il pagamento dei canoni dovuti.
Il decreto, invece, interviene a sostegno di quelle attività commerciali interessate dalla chiusura “forzata” per effetto del decreto dell’11 marzo 2020, prevedendo all’articolo 65 un credito d’imposto pari al 60 % dell’ammontare del canone di locazione del mese di marzo 2020. L’agevolazione però può essere richiesta solo per gli immobili rientranti nella categoria catastale C1, quindi negozi e botteghe e non per le attività che in questi giorni di emergenza sono rimaste aperte per effetto dei diversi decreti emanati dal Governo.
Avv. Giulio Franzini
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Diritto ai danni da ritardato rilascio
Un motivo di frequente contenzioso alla fine della locazione deriva dalla ritardata restituzione dell’immobile. Anche in questo caso sorgono diritti in capo al locatore sia per l’ulteriore detenzione che per gli eventuali danni conseguenti.
In ordine allo specifico evento dispone l’art.1591 c.c. “ il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Ne consegue il diritto del conduttore ad ottenere l’equivalente importo pari al canone di locazione vigente in corso di rapporto.
In relazione a tale aspetto si deve distinguere la locazione abitativa da quella ad uso diverso.
Per tale ultima, infatti e per le ipotesi in cui vi sia diritto all’identità , si verifica la contemporanea contrapposizione del diritto alla indicata indennità con l’obbligo alla restituzione.
Per quanto riguarda, quindi, le locazioni abitative e quelle ad uso diverso, per le quali non sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale ex art. 34 della Legge n. 392/78 non sorgono particolari problemi:
- i locali devono essere restituiti,
- per il ritardo è dovuto l’equivalente del canone a titolo di risarcimento quale liquidazione forfettaria minima del danno per ritardata restituzione
- sempre per il ritardo , se provato, è diritto del locatore di ottenere il maggior danno subito per la ritardata restituzione.
Tuttavia, l’ottenimento di tale ulteriore risarcimento è soggetto:
- alla prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore;
- ciò a seguito di non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene;
- oppure nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre situazioni pregiudizievoli;
- la prova di dette ipotesi incombe al locatore che è, quindi , tenuto a dimostrare l’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto o di concreti propositi di utilizzazione.
L’ulteriore danno deve essere provato “con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell’immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare”.
Si precisa che “ va escluso che tale maggior danno possa risultare provato sulla base della mera differenza fra il corrispettivo convenuto dalle parti e il maggior canone di mercato giacchè secondo il consolidato orientamento della Cassazione la prova del danno deve essere fornita in modo rigoroso, in relazione a effettive – e perdute – possibilità del locatore di ricavare un maggior reddito dall’immobile attraverso la nuova locazione dello stesso a un canone superiore , richiedendosi pertanto una prova che quand’anche si giovi di elementi presuntivi non si può prescindere dal rigoroso accertamento della concreta compromissione della nuova e più remunerativa occasione locatizia.
Avv. Giulio Franzini
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